Jak prodat chatu rychle a výhodně: pokyny krok za krokem
Podlahy časopisu
Užitečné Články
Leden 30, 2019 02: 24
Pokud se chystáte daču prodat, máte dvě možnosti: začít prodávat na vlastní pěst nebo to svěřit realitní kanceláři. Realitní makléř si za své služby vezme procenta, ale vše udělá rychle, efektivně, s garancemi finanční jistoty. Samoprodej zabere více času, ale ušetří peníze. Dnes vám řekneme, jak prodat chatu sami bez zprostředkovatelů – návod krok za krokem vám pomůže nedělat chyby a zhodnotit nemovitost.
Vyberte si dobrý čas
Odhadněte, kdy je lepší prodat letní dům – faktem je, že sezóna ovlivňuje náklady na nemovitost. Dače se obvykle využívají pouze v létě, takže jejich ceny se mění v závislosti na ročním období.
Pokud plánujete prodat chatu ne nyní, ale v budoucnu, můžete nezávisle posoudit dynamiku cen. Najděte 5–10 inzerátů na prodej přibližně stejných chat a zapamatujte si nebo zapište jejich cenu nebo najděte průměrnou cenu a zapamatujte si ji. Každou sezónu sledujte, jak se cena mění: můžete tak najít nejlepší čas na prodej, když je cena nemovitosti vyšší.
Pokud není čas nebo chuť sledovat realitní trh, využijte tipy, jak chatu rychle a výhodně prodat. Realitní kanceláře poznamenávají, že nejúspěšnějším obdobím prodeje je léto: doba, kdy všichni odpočívají, včetně těch v letních chatách. 3. čas se náklady na nemovitost sníží o asi 10-15%, ve vzácných případech – o 20-25%. Pokud chcete chatu prodat za „letní“ cenu v zimě, s největší pravděpodobností se vám nepodaří přilákat potenciální kupce.
Sbírejte dokumenty
Je lepší shromáždit dokumenty pro prodej letní chaty předem, abyste mohli rychle dokončit transakci prodeje a nákupu a převést vlastnictví na kupujícího. Budete potřebovat celý balík dokumentů:
Výpis z EGRN. Lze jej objednat online na webových stránkách Pocrespetra, osobně převzít v Pocespeitra nebo v nejbližším MFC. Cena závisí na formě dokumentu a způsobu podání žádosti. Tvrzení „zabíjí“ dvě mouchy jednou ranou: za prvé ukazuje kupujícímu, že skutečně jste vlastníkem nemovitosti, a za druhé dokazuje, že žádné nemovitosti a nic neexistují. Je lepší objednat dva extrakty – zvlášť pro pozemek a pro samotnou chatu.
Osvědčení o absenci dluhů. Podle současné právní úpravy nemá prodávající právo na převod vlastnického práva k nemovitosti s dluhy. Proto musíte splatit všechny dluhy před uvedením dacha k prodeji a poté si vzít potvrzení o absenci dluhu v zahradnictví a partnerství dacha. Vydává se zpravidla v den podání žádosti.
Technické dokumenty. Na kupujícího budete muset převést projekt plynofikace a další komunikace, jakož i technický plán a katastrální pas pro nemovitosti. Technický plán budovy lze provést v ZISZ, ale proces může trvat až 2–3 měsíce: je lepší požádat o dokumenty předem. Katastrální pas se vydává v matrice. Pokud pozemek nebo dům není registrován, je nutné tak učinit.
Dodatečné dokumenty. Pokud jste kupovali daču společně s manželem, musíte od něj získat povolení k prodeji a notářsky to ověřit, protože nemovitost je považována za společně nabytý majetek. Pokud je na chatě zapsáno společné vlastnictví, je také nutné získat souhlas všech vlastníků nemovitosti. A pokud je jeden z vlastníků nezletilý, bude nutné získat k prodeji souhlas opatrovnických orgánů.
Papírování může vždy trvat déle, než byste čekali. Proto je lepší začít sbírat papíry předem.
Pokud nemáte vlastnické právo k nemovitosti, transakce nebude schválena. V registru bude povinné doložit potvrzení o starém vzorku, výpis z EGRN nebo jiný doklad, že jste vlastníkem objektu. Pokud tedy byla dacha vydána k volnému použití nebo zděděna bez formalizace, privatizujte ji.
Prodej privatizované dachy je výnosnější. Samozřejmě můžete prodat neregistrovaný předmět, ale budete muset výrazně snížit cenu, protože kupující bude riskovat.
Připravte pozemek a chatu
Mnoho realitních kanceláří doporučuje, jak výhodně prodat zahradní pozemek – připravit jej k prohlížení. Úhledné, atraktivní nemovitosti jsou vždy oceněny výše než ty, o které se nestaralo.
Chcete-li zvýšit hodnotu předmětu v očích potenciálních kupců:
odstranit starý nábytek, rozbité domácí spotřebiče a jiné odpadky ze spíže, z pokojů, z místa – například je odvézt na skládku;
uklidit na místě: posekat trávu, odstranit nařezané stromy, pečlivě složit zahradní techniku nebo jiné předměty;
proveďte kosmetické opravy – například nalepte novou tapetu, natřete plot, opravte bránu, nainstalujte sokl;
zkontrolujte střechu – zkontrolujte ji, odstraňte mezery, pokud existují, ujistěte se, že střecha neteče;
oprava komunikace – oprava elektroinstalace a vodovodního systému, kontrola provozuschopnosti plynového zařízení;
udělejte si čas na přístavby na místě: vyčistěte je nebo proveďte kosmetické opravy.
Čím lépe nemovitost vypadá, tím dráž ji můžete prodat. Na trhu jsou ceněny především objekty, které nevyžadují investice – pokud takové můžete kupujícím nabídnout, můžete nastavit výhodnou cenu.
Určete náklady
Pokud nevíte, jak vyhodnotit daču na prodej, můžete použít tři metody:
kontaktovat odhadce – bude muset zaplatit, ale vydá oficiální závěr – ukažte jej kupujícím, abyste prokázali, že cena je oprávněná;
používat online kalkulačky – obvykle počítají náklady s chybami, ale mohou jednoduše nastavit správný směr pro další výpočty;
odhadněte náklady sami – prostudujte si trh, zjistěte, kolik stojí podobné objekty, a nastavte průměrné náklady na trhu.
Vezměte prosím na vědomí, že náklady ovlivňuje mnoho různých faktorů. Například oblast samotné dachy a její stav, rok výstavby a materiál stěn, přítomnost vytápění, infrastruktura vesnice, vzdálenost od města a další parametry. Proto je lepší hodnotit nemovitost s ohledem na váš region a lokalitu: podívejte se, za kolik se prodávají chaty vašeho souseda, a můžete přiřadit přiměřenost.
Přilákat kupující
Jak rychle prodat letní chatu? Řekněte o tom co největšímu počtu potenciálních kupců a udělejte to tak, aby je nabídka zaujala.
Použijte různé způsoby informování:
řekněte svým známým a přátelům, že se chystáte prodat nemovitost;
napište na bránu “na prodej”;
umístěte inzerát na oblíbené stránky, například na Domofond a Avito.
Aby reklama vypadala atraktivně a přilákala potenciální kupce, dodržujte jednoduchá pravidla:
vyfoťte dům a pozemek z různých úhlů, zevnitř i zvenčí: ukažte lidem „tvář“ zboží;
uveďte hlavní charakteristiky nemovitosti – přítomnost vytápění a komunikace, obytná oblast, plocha pozemku;
Podrobně popište výhody – například dobrá tepelná izolace, velké množství ovocných stromů na místě, rozvoj infrastruktury obce.
Před odesláním inzerátu na prodej si jej prosím přečtěte a porovnejte s nabídkami jiných prodejců. Čím podrobněji je nemovitost popsána, tím lépe: kdo nechce z jakéhokoli důvodu kupovat předmět, nebude ztrácet čas.
Pokud má objekt vážné nedostatky – například neexistuje studna na těžbu vody – je lepší o tom hned říct. V opačném případě budete muset trávit spoustu času telefonováním nebo přehlídkami.
Ukažte chaty kupujícím
Buďte připraveni odpovídat na telefonáty, komunikovat s potenciálními kupci a přizpůsobovat se jim – například ukázat chatu v pro ně vhodnou dobu. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Pokud má objekt mnoho menších nebo větších nedostatků, připravte se na nabídku. Kupující často žádají o snížení nákladů, protože budou muset vynaložit peníze na odstraňování problémů. V inzerátu si můžete rovnou nastavit cenu s přihlédnutím k aukci, aby pro vás byla výsledná částka pohodlná.
Sepište kupní smlouvu
Když jsme se rozhodli prodat pozemek CNT, našli kupce a dohodli se s ním na podmínkách, můžete se pustit do sepisování DKP – kupní smlouvy.
Před vystavením DCT můžete sepsat předběžnou smlouvu nebo dohodu o složení zálohy – například pokud potřebujete doplnit některé chybějící dokumenty. Předběžné dohody obvykle udávají podmínky budoucí transakce: jak dlouho bude dokončena, jaká částka se objeví v DCT, jaká práva a povinnosti mají obě strany.
Rychle sestavte DCT ve třech kopiích. Jeden vám zůstane, druhý dáte prodejci, třetí se převede do Poštovny. V samotném dokumentu nezapomeňte uvést:
datum, čas, místo jejího podpisu;
údaje obou stran – příjmení, jména, patronymie, pasové údaje kupujícího a prodávajícího;
informace o pozemku a chatě – přesná adresa, katastrální čísla, technické specifikace a další údaje;
náklady na pozemek a dům, způsob a načasování převodu peněz;
práva a povinnosti stran;
souhlas ostatních vlastníků s prodejem – např. pokud je objekt ve společném nebo podílovém vlastnictví;
podpisy prodávajícího a kupujícího.
Standardní vzorek DCT lze nalézt na internetu.
Smlouva o prodeji se obvykle sepisuje pro jeden objekt, to znamená zvlášť pro pozemek a zvlášť pro chatu. Ale můžete kombinovat obě smlouvy: pak musíte samostatně charakterizovat každý objekt a ke každému objektu přiřadit své náklady. Pokud například prodáváte chatu za 3 500 000 ₽, uveďte v DCT samostatně cenu pozemku – 1 000 000 ₽ – a cenu budovy – 2 500 000 ₽.
DCT se provádí jednoduchou písemnou formou, tedy bez účasti notáře. Může to však být notářsky ověřeno – poté specialista zkontroluje, zda dokument neobsahuje chyby a potvrdí jej, to znamená, že kupující již nebude moci obchod jen tak odmítnout.
Přijměte platbu
Kupující může převádět peníze ve třech scénářích:
před podpisem DCT – v tomto případě je kupující v ohrožení, a proto s tímto způsobem převodu prostředků souhlasí jen málo lidí;
po podepsání DCT a registraci do rejstříku – v tomto případě jste již ohroženi, protože kupující jednoduše nepřevede peníze ve stanovený čas a vy budete muset bojovat s jeho vlastnickými právy soudní cestou;
po podpisu DCT, ale před jeho registrací v POCRISTRE: optimální řešení snižující rizika pro prodávajícího i kupujícího.
Můžete například podepsat smlouvu a přijít na recepci převést vlastnictví a získat peníze před vstupem do kanceláře.
V každém případě můžete kupujícímu napsat potvrzení o přijetí finančních prostředků. Sníží to úroveň rizika pro kupujícího, protože potvrzení v případě sporů prokáže skutečnost, že od něj obdržel peníze. Pokud napíšete účtenku, bude vám ten člověk více věřit.
Peníze můžete převádět různými způsoby: v hotovosti, převodem na bankovní kartu nebo běžný účet v určité bance. Způsob platby je předem předepsán v měnové politice: například pokud chce kupující převést prostředky na účet, uveďte ve smlouvě datum převodu a údaje pro převod.
Převést vlastnictví
Jak dokončit prodej dacha? Pošlete kupujícího do rejstříku, aby získal vlastnictví pozemků a nemovitostí. Můžete jít s ním – je možné, že zaměstnanci Pocpeectra budou vyžadovat osobní přítomnost prodejce nebo další dokumenty, které mohou být s vámi.
Kupující se může obrátit na recepčního osobně, pokud struktura přijímá občany, nebo prostřednictvím MFC. Bude potřebovat váš výpis z EGRN, katastrální pas a technické podklady k pozemku a altánku, dvě kopie kupní smlouvy. Kupující také platí státní clo ve výši 2 000 ₽. Zaměstnanec státního rejstříku nebo MFC přijímá dokumenty a vydává potvrzení, na kterém je uvedeno datum vyhotovení výpisu z EGRN. Během 7–10 dnů bude proveden záznam o změně vlastníka v USRN a vlastnické právo bude převedeno na kupujícího.
Pokud se zaměstnanec registrátora z jakéhokoli důvodu odmítne zaregistrovat – například z důvodu chyby v kupní smlouvě, budete se muset s kupujícím znovu sejít, abyste problém vyřešili. Proto po obdržení peněz nespěchejte s vymazáním jeho čísla ani s odchodem: počkejte, až kupující obdrží výpis z EGRN potvrzující jeho vlastnictví pozemku.
Zaplať daň
Nákup a prodej chaty přináší prodejci zisk. Podle daňového řádu Ruské federace je jakýkoli příjem zdaněn sazbou 13 %. Pokud ji nezaplatíte, může vám být udělena pokuta: pak budete muset zaplatit nejen daň samotnou, ale i pokutu. A pokud nejste rezidentem Ruské federace, to znamená, že nemáte občanství a většinu času žijete v zahraničí, sazba daně dosahuje 30 %.
Existuje nuance. Lidé, kteří vlastní pozemky a chaty déle než 5 let, jsou osvobozeni od placení daní. Také nemůžete platit daně, pokud vlastníte nemovitost po dobu 3 let a obdržíte:
v rámci privatizace od státu;
na základě darovací smlouvy od blízkých příbuzných – manželů, dětí a rodičů;
na základě smlouvy o podpoře života.
Pokud vaše situace spadá do výše uvedených situací, nemusíte daň platit. Kromě toho neplatí daň, pokud jste si dříve koupili letní dům a jeho prodejní cena je nižší nebo rovna té, za kterou jste jej koupili. Ale v tomto případě je potřeba podat přiznání, prostě budete osvobozeni od placení daně.
Je nutné vyplnit prohlášení ve formě 3-NDFL a předložit jej Federální daňové službě nejpozději do 30. dubna roku následujícího po prodeji. To znamená, že pokud jste svou daču prodali 31. prosince 2017 a váš přítel – 1. ledna 2017, můžete oba podat přiznání do 30. dubna 2018. Je nutné zaplatit podle prohlášení nejpozději do 3. července, jinak Federální daňová služba uplatní pokutu nebo penále.
V samoprodeji dachy není nic složitého: můžete se obejít bez pomoci zprostředkovatelů. Hlavní věcí je vyplnit všechny potřebné dokumenty a jasně dodržovat pokyny, které jsme uvedli výše. A pokud máte pochybnosti nebo nechcete ztrácet čas dohodou, obraťte se na profesionály.
